За опытом в Германию

Ежегодно Латвийская ассоциация управляющих жилым фондом организует зарубежные поездки, где представители обслуживающих компаний знакомятся с опытом  предприятий, успешно работающих на местных рынках обслуживания жилья. 

В конце сентября делегация руководителей обслуживающих жилье предприятий самоуправлений больших городов Латвии, в том числе и Резекне, отправилась в Германию. Конечно, из такой поездки всегда возвращаются с новыми впечатлениями, идеями, контактами. Об увиденном и услышанном с читателями «ПР» поделился руководитель Rēzeknes Namsaimnieks Вячеслав Спич:
— Искренняя благодарность организаторам поездки, здесь можно было почерпнуть много полезного для своей работы! Прежде всего, она стала прекрасной площадкой для встреч и обсуждения актуальных вопросов, общих для многих городов Латвии, например, проблема плохого технического состояния балконов и лоджий, ставшая особенно острой в приморских городах (Вентспилс, Лиепая). Нас это тоже касается. Отмечу, что жители поддерживают инициативу нашего предприятия по ремонту балконов, и сейчас она постепенно решается. 
Программа утепления в городах Латвии работает по-разному. Там, где большинство зданий реновированы, остались дома, жильцам которых вообще ничего не надо, хозяйского подхода  в головах собственников нет. Мы же ожидаем, что в Резекне количество домов, идущих на реновацию, будет увеличиваться. 
В Латвии ситуация с введенным НДС на услуги обслуживающих компаний стабилизировалась, каждый дом нашел свою обслуживающую фирму. Те, кто желают платить мало, всегда ищут самые дешевые варианты. Так было, есть и будет. С другой стороны, собственники жилья, которые наелись свободы и довели «до ручки» свое жилище, опять хотят нормального обслуживания. 
В разговоре с коллегами обрисовалась тенденция, что никто не хочет (даже предприятия самоуправления) обслуживать дома, действительно доведенные практически до аварийного состояния, начиная от фундамента и до крыши со всеми коммуникациями. В такие дома надо вкладывать огромные деньги, и тогда думаешь, а не проще ли его снести и построить новый? Но дома — это собственность. В конечном итоге возможен простой вариант — обслуживающие фирмы будут отказываться от их обслуживания. Если собственникам банк кредит не даст, жильцы должны будут решать свои проблемы самостоятельно. Частные компании понимают, что на таких домах не заработаешь, им они не интересны, получается, что никто не хочет брать ответственность на себя. Если дому еще можно помочь, цену значительно повышают — до 1—1,5 евро за кв.м, и если люди могут ее платить, то рано или поздно они приведут свой дом в порядок. 
Сейчас в Резекне начинают возникать аналогичные ситуации. Жильцы двухэтажного дома на ул. Упес, 45а  взяли кредит, чтобы сделать крышу, отмостку и цоколь, но сейчас выявились большие проблемы с магистральным электрокабелем, когда Sadales tīkls проверяло состояние электросетей. Соответственно, затраты для дома возросли. Ведь никто не знает, как долго еще прослужат старые коммуникации. В данном конкретном случае людям пришлось выбирать — или отключат электричество, или меняй кабель. Созвали собрание и нашли общее решение.
Многие дома повышают накопительный фонд, но есть и такие, которые понижают, деньги остаются только на мелкие аварийные работы. Что этот дом будет делать через 5—10 лет, когда начнет расти цена на газ и отопление?

Как там в Германии

В основе латвийского жилищного законодательства лежит немецкое право, по сути, у нас внедряется опыт Германии. Там есть дома, построенные в 1930-х, 1950—60-х годах, которые объединяются в районы, чтобы сделать капитальный ремонт. Для этого управляющая компания строит новый дом, переселяет туда жильцов и проводит капремонт старого жилья. И тогда вспоминаешь советское время, когда во время запланированного капремонта жильцы переселялись во временное жилье. 
Реновация домов в Германии впечатляет, ведь к 2060 году они планируют их довести до нулевого потребления теплоэнергии (в Латвии пока идет речь о сохранении жилого фонда и умеренных параметрах энергоеффективности). В Германии для достижения этой цели используются альтернативные варианты отопления с применением современных инновационных технологий — для производства тепла устанавливаются солнечные батареи, тепловой насос, который аккумулирует солнечную энергию почвы и окружающей среды, и полученное тепло идет на отопление дома. 
Много полезного дал учебный семинар в Европейском образовательном центре жилищного хозяйства и экономики недвижимости, объединяющем 4 института в г. Бохуме. Там готовят специалистов в области жилищного хозяйства, хотя в Германии нет обязательного образования «управляющий домами», как в Латвии, но это все будет вводиться. В центр обращаются за консультациями управляющие фирмы, банковский сектор, так как одному сейчас сложно ориентироваться в море технологий, материалов, и обмануть несведущего человека труда не составляет. В Германии уходит тенденция, когда один человек все знает и может руководить. И как бы ни говорили, что кооператив дешевле, новые технологии требуют команду грамотных специалистов. 
В Германии имеется уже около 7% «умных домов», организованных для проживания людей с помощью высокотехнологичных устройств, обеспечивающих также и ресурсосбережение. В Латвии об этом даже не говорится. Все это делается не только для удобства, но и для экономии тепла. 
Мы же хотим добиться с помощью европейских проектов хотя бы индивидуального учета. На данный момент для домов в Латвии вижу только два варианта — либо потонут, либо выплывут. Время играет против собственников жилья. В Германии, напротив, идет серьезная тотальная реновация, которая нашим домам не по силам. Если в ближайшие три года они не используют шанс реновации, то потеряют возможность привлечения хоть каких-то денег. Тогда с финансированием все будет гораздо сложнее, и каждый дом будет исходить из имеющейся ситуации на данный момент. Платежеспособные дома выход найдут, неплатежеспособные станут постепенно разрушаться. Думать, что собственникам кто-то поможет — иллюзия. 
Немцы деньги считают, но этот расчет основан на научном уровне, поэтому и вкладывают деньги в реновацию. Когда спросили, а не легче ли построить новый дом, оказалось, что издержки получились чуть дешевле реновации, но здание еще надо снести, а это тоже немалые затраты, значит выгоднее реновировать. Немцы думают на перспективу, и каждый специалист в сфере обслуживания домов занимается свои делом. Наши собственники зачастую хотят сделать дешевле, что-то из сметы убрать, подрезать, в итоге получается полупродукт совсем иного качества. 
— У немцев совсем другие доходы, значит, могут себе реновацию позволить… 
— Государство там ведет совсем другую налоговую политику, к этому Германия прошла долгий путь. В послевоенное время там также строили дома, на семью с 4 детьми давали небольшую квартиру в 55 кв. м. Старт был почти одинаков. В Германии отрасль управления домами считается не престижной и сложной, там те же трудности, что и у нас. Да, у людей есть деньги, но они их считают. Там другая проблема — лишнюю копейку никто не даст, проходят такие же общие собрания, где управляющему надо быть настоящим психологом. Например, при переселении в случае капремонта приходится решать вопрос встроенных кухонь, паркетных полов и прочее. И договариваются, находят компромисс, что-то компенсируют, у нас это вообще сложно представить. 
К сожалению, в нашем городе процесс расслоения домов будет продолжаться. Есть дома, которые будут развиваться, но останутся и деградирующие. Поэтому мы большое внимание уделяем обучению работников предприятия по разным направлениям, чтобы они могли предложить жильцам правильные решения, проконтролировать, предусмотреть и избежать лишних затрат. У каждого дома должна быть своя программа действий, независимо от того, что уже в нем сделано. Если ее нет, то и нам работать сложно. Просто оплачивать дворника и обслуживание — этого сейчас мало.  
Скажу банальность — нам надо научиться считать деньги, которые у нас есть. Если тебе дают правильное решение, в конечном итоге ты выигрываешь. 

Нужна площадка для форума

Два года назад в Резекне прошла конференция, где собрались управляющие домами. Почти все изъявили желание встретиться вновь в  подобном формате, рассказать о насущных проблемах. Ведь общей площадки для форума нет, каждый занят проблемами в своем городе. Но иногда полезно посмотреть, как живут соседи. Предприятия самоуправления — не конкуренты, поэтому опытом надо делиться для пользы каждого. Возможно, что летом этот формат будем развивать. 

P. S. Когда выйдет статья, дома уже с четверга будут массово подключать к отоплению. Руководитель предприятия Вячеслав Спич просит всех с пониманием отнестись к регулировке отопительной системы дома, которая практически во всех городах требует от минимум 24 часов до максимум двух недель, и своевременно сообщать, если радиаторы не греют.

06 октября 2016
Голосов еще нет

Добавить комментарий

7 + 6 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. Например, для 1+3, введите 4.